Mit dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes und dem völligen Pendelschlag bei den Anforderungen, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren, greifen viele Hausverkäufer auf eine Eigentümerfinanzierung zurück, um ihr Eigentum zu bewegen. Sobald der Verkauf abgeschlossen ist, besitzt der Verkäufer nun einen wertvollen finanziellen Vermögenswert. Aber die Verwaltung einer vom Eigentümer finanzierten Schuldverschreibung ist kaum eine Fähigkeit, die die meisten Hausverkäufer besitzen oder die heute in der Schule oder anderswo gelehrt wird. Als privater Notenkäufer bekomme ich täglich Anrufe von Notenverkäufern, die eine Note verkaufen wollen, die ihr Vermögen nicht so gut verwaltet haben, wie sie sollten. Einige der Fehler können eine Note unverkäuflich machen, oder zumindest für einen Rabatt, den sie akzeptieren können. Unten sind die 4 größten Fehler, die ich täglich sehe.
1. Nichtüberwachung, ob der Kreditnehmer seine Grundsteuern auf dem Laufenden hält – Im schlimmsten Fall könnte dieser Fehler zu einem Totalverlust führen, wenn das Haus von der örtlichen Gemeinde zwangsversteigert und verkauft würde, bevor der Schuldscheininhaber es überhaupt wusste.
2. Nicht versichern, dass der Käufer bei seiner Hausratversicherung aktuell ist und ausreichend Deckung hat – Wenn der Kreditnehmer seinen Versicherungsschutz auslaufen lässt und einen Brand hat, könnte der Schuldscheininhaber wieder mit einem wertlosen Schein enden. Inhaber von Schuldverschreibungen sollten nicht nur den Versicherungsschutz des Kreditnehmers überwachen, sondern auch sicher sein, dass sie als Hypothekennehmer in der Police aufgeführt sind.
3. Keine physische Überwachung der Immobilie – Viele Immobilienverkäufer wohnen nicht mehr in der Stadt der Immobilie, die sie verkauft und vom Eigentümer finanziert haben, oder sie leben in der anderen Stadt. Infolgedessen fahren sie selten oder nie an dem Haus vorbei, das der Vermögenswert ist, der die Note stützt, die sie halten. Was bei vielen Gelegenheiten passieren kann und ist, ist, dass der Kreditnehmer möglicherweise ausgezogen ist und die Immobilie an einen Freund oder ein Familienmitglied vermietet, der viel weniger Anreiz hat, die Immobilie zu erhalten. Dies könnte auch zu Problemen führen, wenn ein größerer Versicherungsschaden geltend gemacht wird, da die Immobilie nicht mehr vom Eigentümer bewohnt wird und eine andere Versicherungspolice erforderlich ist.
4. Es dem Kreditnehmer zu ermöglichen, seine Hypothek jeden Monat in bar zu bezahlen – Wenn der Schuldscheininhaber seine Schuldscheine niemals verkaufen muss, ist dies möglicherweise keine große Sache. Wenn der Schuldverschreibungsinhaber jedoch jemals seine Schuldverschreibung verkaufen muss, hat er keinen Beweis für die Bedienung der Schuldverschreibung. Dadurch wird ein Schein viel weniger wert und es reicht nicht aus, dem Kreditnehmer eine Quittung zu geben.
